Правильно выбираем земельный участок. Не делаем ошибок

Итак, поехали:

Традиционные параметры: цена, размер, удаленность от МКАД, коммуникации.

• По цене я Вам не помощник, однако стоит задуматься, почему в одном и том же населенном пункте одинаковые участки стоят по разному, надеюсь Вы сами сможете ответить на этот вопрос прочтя данную статью (в расчет конечно не берутся торговцы вида «мой, значит очень дорогой»)
• Удаленность от МКАД. Почему виллы в Испании стоят так дешево? Правильно - от МКАДа далеко. Продавцы любят мухлевать. Вы без труда найдете ряд предложений по одному населенному пункту, при этом разброс удаленности будет +- 10 км. Нет это не населенный пункт такой большой. Сразу же задавайте вопрос сколько реально километров до участка от МКАД и не по глобусу, а по реальной дороге. Я встречал участки которые позиционировались как 3 км от МКАД, а в реальности это оказывалось 15 км. Если продавец изначально лжет указывая неверную удаленность, стоит ли доверять ему во всем остальном? Удаленность это конечно хорошо, но в реалиях нашей жизни стоит все же говорить о том, сколько времени занимает дорога от МКАД до участка, что толку от 5 км. если это расстояние Вы преодолеваете за 1 час, может лучше 10 км. за 20 минут? Посмотрите внимательно на загруженность дороги. Не покупайтесь на 15 минут до участка днем в субботу, эти 15 минут утром во вторник запросто могут превратиться в 1.5 часа.
• Размер: Земля требует постоянного ухода, газоны требуют стрижки, картошка требует прополки, деревья - стрижки, цветы как минимум посадки. По моему опыту - за участком более 20 соток очень сложно ухаживать и как правило людям приходится нанимать помощника или все это хозяйство превращается в откровенную помойку. Дам Вам один хитрый способ оценить размер необходимой земли: рисуем на листе бумаге (лучше в клеточку) предполагаемые строения в реальном размере (к примеру: дом, стоянку на 2-3 машины (подсказка 9х9 метров), баню, беседку), потом обводим это забором и высчитываем размер участка который Вам нужен, результат Вас удивит. Запас карман не тянет? В данном случае запас требует ухода, зачем покупать то, что использоваться не будет? Вы не не покупаете сразу пару одинаковых машин, одну про запас, или пару гаражей в Москве, один про запас. Оценивайте необходимый размер находясь в трезвом состоянии -))
• Коммуникации: Главное - если не хотите попасть, берите в расчет только реально имеющиеся коммуникации. ВНИМАНИЕ Астапы Бендеры или «в стоимость входит полный пакет коммуникаций». В последнее время распространилась практика: продавать участки с полным пакетом коммуникаций, СРАЗУ задавайте вопрос какие коммуникации есть в наличии, сейчас и работают. Все что Вам обещают потом, как правило и остается «потом». Я неоднократно сталкиваюсь с подобными «продажами», где мне говорят: «Все будет обязательно, буквально завтра, платите», так вот по некоторым из этих предложений за три года не подключено даже электричество, а компания продававшая землю благополучно развалилась. Не верьте и «авторитетным именам компаний», смотрите с кем конкретно это компания предлагает Вам заключить договор, они как правило просто представители. Задавайте вопрос: «Это официальная лотерея или подпольная, и почему о ней прямо не сказано в договоре?». Очень часто сталкиваюсь с участками «свет по периметру» и пальцем в высоковольтные провода. Это высоковольтные линии, для получения от них электричества нужно: занести, сделать и утвердить проект, сделать землеотвод и установить КТП киловатт на 400-800, сделать разводку по поселку, оплатить выделение мощностей, ввести в эксплуатацию, в общем это то немногое из перечня всех мероприятий, который возможно когда нибудь размещу на сайте, если хватит места для хранения всего текста -))

Иногда учитываемые параметры: назначение земли, населенный пункт, общественный транспорт.

• Назначение земли: Определяемся с тем, для чего нам земельный участок, если это дача, то подходит практически любая земля, за редким исключением типа промышленного назначения или фермерского хозяйства. Если же нам нужно постоянное место жительства, с адресом, пропиской и прочими атрибутами цивилизованной жизни, то в свидетельстве должно быть «Земли населенных пунктов», «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ). ВНИМАНИЕ ОБМАН 1. Вам продают земельный участок сельскохозяйственного назначения под дивизом: «если Вам надо, то переведите его в ИЖС и стройте, живите», буквально берете карандаш зачеркиваете в свидетельстве «замели сельскохозяйственного назначения» и пишите «ИЖС», не будьте так наивны, посмотрите на разницу стоимости земли ИЖС и сельскохозяйственного назначения, она составляет раза два, что этим людям мешает сначала перевести землю, а потом продавать? 2. «Хотите мы переведем в ИЖС, покупайте», еще и коммуникации подтянем (об этом читайте выше). 3. «В соответствии с постановлением верховного суда ........ Вы и на сельскохозяйственной земле можете прописаться», от части это правда, но только через суд, а суды у нас как известно непредсказуемы, я видел два дома в одном поселке, по одному из которых суд постановил: «разрешить» по второму «запретить». Еще совет: прежде чем ехать смотреть участок задайте вопрос: «какое назначение земли указано в свидетельстве на право собственности, что там написано», систематически в объявлениях пишут одно, в реальности: «ну это сейчас не ИЖС, но Вы можете перевести», ели Вас обманывают изначально, стоит ли вообще доверять?
• Населенный пункт: С населенный пунктом в общем все понятно, единственная рекомендация - смотрите кто у Вас соседи. Мне нравятся фразы риэлторов «стародачное место» типа это очень хорошо, в реальности Вы попадаете в криминальный район, остаетесь окружены шалашами в которых проживают спившиеся соседи. Классовую ненависть еще не кто не отменял, а Вы собираетесь «понаехать». Оптимальным решением будет выбирать поселок соответствующий Вашему финансовому состоянию. Не стоит недооценивать соседей, я год жил рядом с одной женщиной, которая за этот год написала 5-ть жалоб на меня под девизом «свет загораживает».
• Общественный транспорт: в Московской области с этим большие проблемы, Вы должны отдавать себе отчет в том, что перемещаться так же как по Москве у Вас не получится. Убедитесь что транспорт есть, убедитесь что дорога к остановке есть (бывает что ее просто нет), посмотрите расписание или спросите у жителей. Не верьте риэлторам. И главное: без личного автотранспорта Вам не обойтись.

Практически не учитывается: ландшафт как самого участка так и окружающей местности, расположение относительно сторон света, форма участка.

• Ландшафт: Обратите внимание на расположение участка относительно окружения, если участок находится в низине, просите скидку на приобретение водного транспорта, весной может пригодиться.
• Как правило покупатели предпочитают ровные участки, недооценивая сложный ландшафт, однако из сложного ландшафта всегда можно сделать привлекательный дизайн  и обыграть неровности в свою пользу, на ровном же участке интересные решения либо невозможны, либо влекут большие затраты. Также уклон позволяет эффективно отводить талые, ливневые воды, что является большим плюсом.
• Аналогично с формой участка, квадратный участок не лучшее решение. Если Вы планируете размещение нескольких строений, то участок сложной формы может оказаться более привлекательным.
• Если Вы любите солнечный свет, то стоит задуматься о расположения дома, большими окнами желательно на юг.

Смотрим документы, учимся читать:

• Внимательно читайте, что написано в документах, не слушайте что говорит Вам продавец.  Просто читайте, что написано. Я часто встречаю «продавцов» которые говорят: «это земля для ПМЖ», однако в свидетельстве прямо написано «земля сельскохозяйственного назначения». При первом же общении рекомендую задавать вопрос: «что написано в свидетельстве?», разница с тем, что написано и что говориться зачастую просто кардинальная. 
• Иногда встречаются участки с несколькими владельцами, то есть одна и та-же земля принадлежит разным людям. Просите показать историю земли включая первичное постановление о выделении земельного участка (если его нет, то Вам в архив), все сделки с землей должны быть полностью прозрачны. Если встречаете ситуацию когда земельный участок очень быстро продается из рук в руки, задумайтесь о причинах. 
• Заблуждением является наем риэлторов, для проверки документов, как правило они ни чего не делают. Обратите внимание, что риэлторы не несут ответственности за юридическую чистоту сделки, так что, им Ваши проблемы неведомы. Если вы уже наняли риэлтора, требуйте что бы он шел в архив и получал выписки, полностью все. Читайте и делайте выводы только самостоятельно.

• Договора купли-продажи должны подписываться только владельцами лично, ни каких доверенностей. Оговаривайте этот момент сразу. Смотрите в предыдущие свидетельства, ни каких доверенных лиц быть не должно.